Entrevista a Juan José Perucho, Presidente de la Asociación de Gestoras de Vivienda y Vicepresidente y Director General de Grupo Ibosa realizada Por Metro Cuadrado

Con más de siete años de trayectoria, la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV) continúa velando por el objetivo por el que nació: la defensa de los intereses de los profesionales y entidades dedicadas a la gestión de inmuebles residenciales.

Desde entonces, la asociación también pone en valor su firme apuesta por la creación de vivienda asequible, entrando en conversación con diferentes órganos institucionales para fomentar iniciativas y políticas que lo hagan posible. Hoy tenemos la oportunidad de hablar del recorrido de AGV con Juan José Perucho, Presidente de la Asociación de Gestores de Vivienda, quien además es Vicepresidente y Director General de Grupo Ibosa, compañía promotora y gestora de viviendas, también integrante de AGV.

Pregunta: Buenos días, Juan José. ¿Qué es lo que más destacaría de estos años que usted lleva al frente de la AGV?

Juan José Perucho: Destacaría cómo un grupo de empresas que compite en el mercado nos hemos acercado y puesto de acuerdo con el fin de impulsar propuestas y medidas para mejorar no solo nuestras capacidades y nuestra ética de trabajo, sino el funcionamiento del propio mercado, aparcando la competencia entre nosotros y tomando conciencia de que estas mejoras redundan no solo en nuestras empresas sino sobre todo en nuestros clientes. También destacaría que ya muchas instituciones nos toman como interlocutores serios en un sector donde gestionamos un porcentaje muy relevante de las viviendas que se promueven.

P.: ¿Cuáles son los objetivos y los retos para la AGV para lo que queda de 2022 y en los próximos años?

J.J.P.: Tenemos muchos objetivos, todos ellos centrados en aportar soluciones a los muchos problemas del sector de promoción inmobiliaria: tremendo incremento de costes y falta de mano de obra en la construcción, exceso de burocracia en las tramitaciones de las administraciones públicas, legislación obsoleta en muchas materias, especialmente en materia de regulación de las propias Cooperativas, de los precios máximos de viviendas protegidas (absolutamente desfasados, por ejemplo, en Madrid, sin actualizar desde hace 16 años), inseguridad jurídica en urbanismo, subidas de tipos en el mercado financiero, etc.  

«Muchas instituciones nos toman como interlocutores serios en un sector donde gestionamos un porcentaje muy relevante de las viviendas que se promueven«.

P.: Los asociados a la AGV representan el 90% de la gestión de viviendas en cooperativa de España, por lo tanto, la AGV es un actor muy relevante dentro del sector. ¿Cuáles son las reivindicaciones que ustedes hacen a las administraciones? ¿Apuestan por una legislación específica para las cooperativas de viviendas?

J.J.P.: A las administraciones publicas les pedimos que eliminen la burocracia que retrasa enormemente los proyectos de los ciudadanos, que actualicen la legislación de la mano de los operadores del mercado que conocen mejor que nadie sus carencias y problemas y que actualicen urgentemente el precio máximo de la vivienda protegida en Madrid, como ya han hecho la mayoría del resto de Comunidades Autónomas. Que aprueben ya una ley de seguridad jurídica de la que

se lleva hablando años. En cuanto a la Legislación de Cooperativas, llevamos años esperando una nueva ley en Madrid pues la que tenemos es de hace 23 años y desde entonces el mercado ha cambiado radicalmente.      

P.: Las cooperativas de viviendas, como cualquier otro ente dentro del mercado inmobiliario residencial, se enfrentan a las nuevas dinámicas de consumo y a las fuertes tendencias de innovación dentro del sector. ¿Cree usted que las cooperativas de vivienda están preparadas para una fuerte digitalización de su negocio y para incorporar nuevas técnicas de construcción, tales como la construcción industrializada, a un precio asequible para los cooperativistas?

J.J.P.:  Muchas Cooperativas de viviendas están ya a la vanguardia en digitalización y e implementación de nuevas tecnologías, e incluso hemos alcanzado un nivel de personalización superior al promotor tradicional. En cuanto a la construcción industrializada, estamos en línea con el resto de los promotores.     

P.: Un nicho de mercado que está ahora mismo en boca de todo el mundo es el Build to Rent. ¿Ve usted posible que las gestoras de cooperativas de viviendas encuentren su hueco dentro de este mercado?

J.J.P.: Los gestores que integramos la asociación no solo gestionamos Cooperativas de Viviendas, sino también Sociedades Vehículos con fondos de inversión, algunas de las cuales se dirigen al Build To Rent. En función del enfoque de las diferentes leyes de Cooperativas autonómicas podremos establecer formulas para que la figura del alquiler encaje en la figura de la cooperativa. Hasta ahora muchas cooperativas tienen como socios personas físicas que destinan sus viviendas al alquiler, bien sea para cederlas luego a sus hijos, bien sea para tener una renta complementaria a las pensiones, o bien sea para ocuparlas cuando sus hijos se vayan de casa. No deja de ser un BTR donde el cliente no es una sociedad, sino ciudadanos que canalizan sus ahorros.   

P.: Otra de las claves dentro del desarrollo de proyectos inmobiliarios es la financiación. Estamos asistiendo a la entrada intensiva de capital por parte de los fondos de inversión. También a un endurecimiento de las condiciones bancarias para el acceso a la financiación de la promoción de viviendas… ¿Cómo afrontan las gestoras de cooperativas esta situación? ¿Están abiertas a vías de financiación alternativa, como puede ser el crowdfunding?

J.J.P.: Por supuesto que estamos abiertos a nuevas figuras de financiación, si bien estas nuevas opciones todavía son residuales y caras, es un mercado todavía poco implantado.

P.: El cohousing, el coliving o el senior living son tendencias que están apuntando fuerte en el residencial español. Pero ¿usted considera que tendrán futuro dentro del ámbito de las gestoras de viviendas? ¿O cree que serán productos inmobiliarios más alineados dentro de los planes de negocio de los grandes promotores e inversores?

J.J.P.: El cohousing o coliving son opciones que pueden funcionar tanto en venta como en alquiler, y por tanto si las leyes autonómicas lo permiten, que deberían, podrán promoverse en régimen de cooperativa disfrutando de las mismas ventajas que hasta ahora, permitiendo que esta actividad la realicen no solo empresas profesionales, sino personas físicas a través de Cooperativas y de la mano de empresas que gestionen esos alquileres o personalmente las propias personas físicas. Nuestra experiencia en “senior living” es que a los “senior” les gusta integrarse con el resto de los ciudadanos mayoritariamente, si bien con algo que ahora se implementa en muchas nuevas promociones: los servicios añadidos. Eso no quita que funcionen determinados proyectos exclusivos. 

P.: En esta entrevista no podríamos obviar preguntarle por los aspectos medioambientales y la sostenibilidad aplicada a la promoción de viviendas en régimen de cooperativa. ¿Cómo afrontan las gestoras la implementación de todos los “Green Works” en la construcción de sus promociones?

J.J.P.: Pues en vanguardia, sirva de ejemplo que muchos de nosotros no hemos puesto radiadores, ni gas desde hace mas de 12 años, y desde hace muchos años apostamos por la aerotermia, la geotermia, el doble flujo con recuperador de calor, los paneles fotovoltaicos, los sellos breeam, fachadas verdes, etc.   

«Las gestoras de cooperativas en la promoción de viviendas aportan ahorro económico en la mayoría de los casos y personalización».

P.: Ya para terminar con  AGV, nos gustaría que definiera en una frase el valor añadido que aportan las gestoras de cooperativas en la promoción de viviendas.

J.J.P.:   Esa pregunta os la respondería perfectamente nuestros cooperativistas: ahorro económico en la mayoría de los casos y personalización (tanto del colectivo como individualmente). Cuando un proyecto pasa por las manos de sus usuarios cooperativistas es visto y debatido no por 20 ojos, sino por 500 ojos…. 

Hablemos también de Grupo Ibosa, que en estos momentos está muy fuerte dentro del sector: tiene en desarrollo más de 1.800 viviendas reforzando aún más su posición con las dos últimas adjudicaciones…

P.: A finales de junio de este mismo año, Grupo Ibosa se hacía con una de las parcelas más codiciadas del barrio madrileño de Valdebebas. Por este suelo, el Ayuntamiento de Madrid había recibido 15 ofertas… ¿Cómo recibieron la noticia de la adjudicación?

J.J.P.: Pues con gran alegría, era una apuesta de Ibosa por 3 motivos:

1. Acercarnos a una subasta donde primaba no solo el precio, sino la sostenibilidad extrema exigida por el Ayuntamiento de Madrid.
2. Volver después de casi 8 años a un ámbito donde fuimos pioneros con 9 promociones de vivienda en Cooperativa.
3. Y por ultimo, presentarnos con un proyecto arquitectónico realmente bonito de Morph y en una ubicación única, con un edificio de 14 alturas en primera línea del parque central de Valdebebas.  

P.: Un mes después Grupo Ibosa se hizo con dos adjudicaciones más, en este caso dos suelos para construir vivienda protegida en Los Berrocales. Estas son las dos primeras parcelas en las que se construirá vivienda protegida en este barrio, y cada una suma cerca de 14.000 m² de edificabilidad. ¿Qué proyectos verán la luz en ellas?

J.J.P.: Pues 168 viviendas de VPPB en una de ellas y 155 VPPL en la otra, en total 323 viviendas. Dos proyectos muy bonitos y sostenibles de Cano & Escario, con grandes zonas comunes y en frente de La Gavia. Para nosotros es el inicio de una nueva etapa en la que vamos a poder ofrecer en Madrid vivienda protegida con una gran demanda de nuestros jóvenes, como la acredita haber adjudicado ya 215 de ellas actualmente. 

P.: ¿Cuántas viviendas está desarrollando Grupo Ibosa en estos momentos? ¿Cuál es la previsión para los próximos años?

J.J.P.:  En estos momentos tenemos 1.817 viviendas en gestión, 1.790 de ellas en el municipio de Madrid, y 27 en Bilbao. En los próximos dos años esperamos incorporar al menos otras 500 viviendas más en los nuevos desarrollos de Madrid, para desarrollar vivienda asequible.

P.: ¿Cuántas viviendas han entregado durante este 2022?

J.J.P.: Durante este 2022 entregaremos únicamente 95 viviendas: Residencial Nembus con 10 unifamiliares, ya entregados en Valdemarín, y en noviembre entregaremos las 85 de Residencial Becrux, en Los Astros 2 (Retiro). Ambas suman 70,4 millones de euros de inversión.

«El sector ha evolucionado en los últimos 10 años más que en los 40 previos».

P.: Poniendo la vista en la sostenibilidad y el medioambiente, también este mismo año firmabais un acuerdo con la Universidad Politécnica de Madrid para promover la construcción sostenible. ¿Qué motivó la firma de este convenio?

J.J.P.: Pues la verdad es que nuestra vocación de ahondar al máximo en los 3 puntos neurálgicos para nosotros en la vivienda: confort, salud y ahorro energético. En este caso, el convenio se centraba en analizar la huella de carbono en los procesos constructivos, que podríamos encasillar en el de salud.

P.: ¿Cómo trabaja Grupo Ibosa la sostenibilidad en sus proyectos?

J.J.P.: Supongo que como muchos otros promotores, que están preocupados porque nuestros edificios maximicen los 3 puntos antes mencionados, recurriendo para ello a las últimas tecnologías que están ofreciendo mejoras enormes en estos aspectos. El sector ha evolucionado en los últimos 10 años más que en los 40 previos. Hoy además somos especialmente sensibles el tema energético, donde ya hay promociones como Becrux, o Zaurak donde la geotermia suministra el 100% de la climatización del subsuelo, sin recurrir a combustible fósil alguno.    

P.: Por último, ¿puede decirnos una frase que resuma una visión de futuro para el sector?

J.J.P.: Pues yo introduciría el reto a futuro, ya para las nuevas generaciones, de regenerar todo el parque residencial de las ciudades, no solo con las nuevas viviendas sino rehabilitando masiva e integralmente todas las viviendas. Ello nos llevará a un mundo mas racional y respetuoso tanto con el medioambiente, como con nuestra propia salud. Los avances en esto son espectaculares.