El problema de la vivienda, en realidad, es la falta de vivienda asequible, de hogares a precios que pueda pagar el español medio, no el gran inversor internacional o la fortuna latinoamericana. Por eso, el debate político ha ido girando desde el concepto de pisos sociales, dirigidos a las capas más desfavorecidas de la sociedad, hacia la vivienda asequible, que se vislumbra como solución tanto para la clase baja como para la media, que es donde se concentra el grueso de la población. 

El INE (Instituto Nacional de Estadística) sitúa el sueldo medio en España ligeramente por debajo de los 27.000 euros al año, y el salario más frecuente ni siquiera llega a los 15.000 euros. Números imposibles de casar con precios medios que ya rozan los 5.000 euros por metro cuadrado en Madrid y los 4.700 euros en Barcelona, según datos del portal idealista. 

En este contexto, promover vivienda asequible es condición sine qua non para solucionar el problema de la vivienda. Una receta que todo el mercado comparte, incluidas las administraciones, pero donde todavía pocos jugadores se han atrevido a lanzarse de manera masiva. Una de esas excepciones es la gestora de cooperativas Ibosa.

A lo largo del recién terminado año 2024, esta gestora ha estado negociando un rosario de operaciones de compra de suelos protegidos que le han permitido arrancar 2025 con una bolsa de terrenos y promociones donde se podrán levantar cerca de 1.300 hogares, todos ellos protegidos y en Madrid.

Solo estos números convierten ya a la empresa dirigida por Leopoldo Moreno y Juan José Perucho en una de las locomotoras del país en vivienda asequible. Pero su ambición va mucho más allá. Como recogió en su último plan estratégico, lanzado hace un año, su objetivo es adquirir suelo para promover en régimen de cooperativa 3.000 hogares asequibles a finales de 2026. Por el momento, tiene garantizado el cumplimiento de más del 40% de este reto.

"Nuestra apuesta por la vivienda protegida es clara, por necesidad social y por el bajo riesgo comercial. Es menos rentable, pero más segura y más necesaria. De hecho, ahora tenemos en gestión 2.464 viviendas, de las cuales, 1.294 son protegidas (un 52,5%), y el 96% está en Madrid municipio", señala Perucho.

El vicepresidente de Ibosa, no obstante, puntualiza que su decisión de crecer en vivienda asequible "no quita que sigamos haciendo viviendas caras, en cooperativa o con sociedades vehículo", pero, la demanda de asequible es tan grande que la gestora se ha volcado en crecer con la adquisición de suelo protegido.

Tras adjudicarse, hace más de un año, las dos primeras grandes subastas en la etapa uno de Berrocales -una para promover 168 viviendas de protección pública básica (VPPB) y otra para 155 viviendas de precio limitado (VPPL), que conforman el proyecto Residencial Albali-, Ibosa ha pisado el acelerador en los desarrollos del sureste.

En los últimos meses, Ibosa se ha hecho con varias parcelas en Berrocales, Los Cerros, Valdecarros y Huerta Grande

En la etapa 2, se ha adjudicado un suelo donde levantará 74 VPPB (Residencial Sextans) y otro para 90 VPPB (Residencial Octantis), y en la etapa 3, cuenta con otro terreno para 80 VPPL que será el futuro Residencial Serpens.

En Los Cerros se ha hecho con un solar para 185 VPPB en la Etapa 1 (Residencial Meissa) y otro para 177 VPPL en la Etapa 2. En Valdecarros, con un solar para 122 VPPB en la Etapa 3 (Residencial Boson) y otro para 113 VPPL que acogerá el futuro Residencial Volans.

En Pozuelo de Alarcón, uno de los municipios con mayor renta de España, promoverá 68 VPPL en el sector Huerta Grande (Residencial Indus), mientras que, en Madrid capital, cuenta con 62 VPPL de Residencial Metropolitan, el famoso proyecto que, tras una década de vaivenes, ha conseguido desarrollar en las antiguas cocheras de Cuatro Caminos.

El tamaño importa

Como los márgenes de la vivienda protegida son menores que en la libre, en torno al 8%-10% de margen, la estrategia de Ibosa para que salgan los números se basa en ganar tamaño, en conseguir un elevado volumen de proyectos para optimizar sus costes. En esta apuesta, cuenta con la ventaja de que la demanda está prácticamente garantizada, y la desventaja del elevado precio del suelo.

La escasez de esta materia prima hace que, a pesar de tratarse de terrenos calificados como protegidos, los propietarios estén pidiendo cifras que muchos califican de desorbitadas. Pero, después, el promotor debe vender al precio de módulo fijado por la comunidad autónoma, lo que ha mermado mucho los márgenes de una tipología de vivienda, históricamente, menos lucrativa.

Algunas comunidades, como Valencia, ha empezado a corregir esta situación poniendo límites. En Madrid, siempre había existido un tope, que fue eliminado durante el Ejecutivo de Esperanza Aguirre, y que ahora muchas voces están pidiendo recuperar. De hecho, se espera que el Gobierno de Isabel Díaz-Ayuso lo recupere a lo largo de este ejercicio, con un decreto que también se prevé que amplíe el plazo de protección de estos hogares.

El pasado ejercicio, la Comunidad de Madrid ya actualizó el precio del módulo de la VPO, que seguía anclado en los mismos niveles desde 2008. A pesar de haber sido una de las últimas regiones en dar este paso, ha sido todo un revulsivo que ha disparado las calificaciones de vivienda protegida, sembrando así el terreno para poder combatir, realmente, la crisis de acceso a la vivienda.